Amortissements : OPTIMISER LA FISCALITÉ DE LA LOCATION MEUBLÉE

L’amortissement comptable constitue une charge déductible au plan fiscal, mais non décaissée. Cela revient à un gain de trésorerie. L’amortissement comptable vient diminuer le résultat imposable de l’activité du loueur en meublé, et ce dernier réalise une économie d’impôt.

Le loueur en meublé a le choix entre deux régimes fiscaux pour déclarer les revenus de sa location meublée : le micro-BIC et le régime du réel simplifié.

• Le Micro BIC

En tant que loueur en meublé, ayant des loyers annuels inférieurs à 72 600 €, vous pouvez déclarer vos revenus au régime micro-BIC. Le bénéfice imposable dans le cadre du régime micro-BIC est égal aux loyers meublés diminués d’un abattement forfaitaire de 50 %. Cet abattement tient compte de l’ensemble des frais afférents à votre bien loué. Ce régime du micro-BIC est très souvent moins avantageux que le régime réel simplifié.

• Le régime du réel

Ce régime fiscal est particulièrement intéressant. Le bénéfice taxable est établi selon les règles générales régissant les bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Le bénéfice taxable correspond à la différence entre les recettes annuelles et les charges et amortissements déductibles.
Le régime réel simplifié permet notamment de déduire les factures d’entretien et de réparations, la taxe foncière, les frais d’assurance, les frais de gestion, les honoraires comptables, les abonnements et consommations, les intérêts de l’emprunt majorés des frais de dossier et de constitution.

Le régime réel simplifié permet aussi de déduire les amortissements concernant les locaux, le matériel et le mobilier…

L’amortissement comptable est défini comme la « constatation comptable de la dépréciation de la valeur de certains éléments de l’actif immobilisé » (immeuble, appartement, maison).

La pratique de l’amortissement consiste donc à enregistrer dans la comptabilité du loueur en meublé une perte de valeur constatée sur un bien. Les dotations pratiquées constituent des charges d’exploitation, qui sont portées à l’actif du bilan, en diminution de la valeur d’origine des éléments correspondants, et, déductibles des revenus locatifs.

Au plan comptable, les amortissements sont imputables suivants des règles de droit commun. L’amortissement correspond à la mise en réserve d’une partie du résultat d’exploitation en vue de constituer une trésorerie suffisante pour permettre le remplacement à terme des immobilisations. Pour autant que le bien ait été inscrit à l’actif du loueur, celui-ci peut pratiquer l’amortissement des murs, installations et agencements de ces biens, chaque année sur une période correspondant à la nature de ces derniers.

Au plan fiscal, les règles d’imputation sont différentes. L’article 39C du CGI limite la quantité d’amortissement déductible du résultat fiscal. La règle stipule que les amortissements pris en compte ne peuvent avoir pour effet de créer ou d’accroître le déficit fiscal. Ces amortissements non imputés sont reportables indéfiniment jusqu’à ce que le résultat bénéficiaire
d’un exercice futur en permette la déductibilité.

Une annexe spécifique à déclaration annuelle doit être produite.

• Les amortissements par composants, quelle est la règle ?

Conformément aux normes internationales édictées par l’IFRS 1 en matière comptable, les biens doivent être amortis pour chaque classe d’actif ou composant, en fonction de la durée d’utilisation propre à chaque catégorie ainsi que des caractéristiques techniques propres à chaque immeuble.
L’accompagnement par un expert-comptable est fortement recommandé pour éviter tout risque d’erreur et sécuriser les déclarations fiscales du loueur en meublé.

Il faut noter que la valeur du terrain n’est pas amortissable (en moyenne 15 à 20 %), et que les meubles (tables, lits, armoires, bureaux…) sont généralement amortis de manière linéaire sur une durée de sept années.

Le choix de l’amortissement comptable pour un bien en location meublée peut s’avérer très intéressant fiscalement.
Cependant, il convient de consulter un professionnel de l’expertise-comptable, pour déterminer précisément l’intérêt ou non pour le loueur en meublé d’avoir recours au régime réel et donc à l’amortissement comptable.
La prestation de l’expert-comptable s’élève à environ 630 € ; si le bailleur adhère à un Centre de gestion agréé, le coût peut être diminué des deux tiers par le biais d’un crédit d’impôt, soit un coût de comptabilité de 210 €.

Les obligations comptables et fiscales du loueur en meublé sont équivalentes à celles d’une petite entreprise commerciale.
Un loueur en meublé doit obligatoirement tenir une comptabilité (il peut le faire seul mais il est compliqué de remplir les imprimés fiscaux), le registre des immobilisations et des amortissements et procéder à l’établissement d’un bilan et d’un compte de résultat. Il a l’obligation de déposer la déclaration de résultat n° 2031 du dernier exercice auprès du Service des Impôts des Entreprises, accompagnée de la liasse fiscale n° 2033-A à 2033-G.

• Durées et taux d’amortissements moyens par composant

• Exemple de cas entre le régime du foncier classique, du micro-BIC et de l’option au régime réel

Mr Jean est propriétaire d'un bien immobilier d'une valeur de 250 000 €. Biens mobiliers 6 500 €
Revenus locatifs annuels 10 800 € - Mr Jean à un taux marginal d’imposition (TMI) de 30 %

Soit une économie d’impôt de 1 604,80 € dans le cadre du micro BIC et de 2 548,80 € au régime réel LMNP.