FISCALITE
Choisir son mode de location
Publié le 22.09.2023
La location d’un bien immobilier à usage résidentiel ne suit pas un régime fiscal et social unique. Outre les singularités des dispositifs de défiscalisation immobilière, il existe essentiellement trois régimes en matière de location à usage d’habitation :
- La location nue ;
- La location meublée de longue durée ;
- La location meublée de courte durée.
Prendre en compte les contraintes de chaque type de location et s’assurer de la pertinence économique de son choix
La fiscalité ne doit pas être le premier critère de choix de son mode de location. Le propriétaire bailleur doit d’abord prendre en compte le temps et l’énergie que requière chaque mode de location. La location nue est celle qui demande le moins de temps et cause le moins de tracas. La location meublée de longue durée demande davantage de temps compte tenu de la nécessité de meubler le logement et du changement plus fréquent de locataire. Enfin, la location meublée de courte durée implique de gérer les réservations, l’accueil, le ménage, le lavage du linge de lit, etc. Le propriétaire peut néanmoins recourir aux services d’un agent immobilier ou d’une conciergerie pour limiter son investissement personnel.
Deuxièmement, le choix du type de location doit répondre à une logique économique. Le propriétaire doit veiller à ce que le type de location proposé corresponde à la demande du secteur.
Régime fiscal
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Location nue |
Location meublée de longue durée |
Location meublée de courte durée |
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Catégorie d’imposition (IR) |
Revenus fonciers |
Bénéfices industriels et commerciaux |
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Régime fiscal applicable |
Micro |
Loyers hors charges imposables en revenus fonciers < 15 000 € |
Loyers charges comprises imposables en BIC < 72 600 € (ou 176 200 € pour les meublés de tourisme classés) |
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Réel |
Régime de plein droit au-delà du seuil indiqué. Le contribuable qui relève du régime micro peut opter pour le régime réel.
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Régime de plein droit au-delà du seuil indiqué. Le contribuable qui relève du régime micro peut opter pour le régime réel. Nécessité de tenir une comptabilité. |
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Détermination du revenu catégoriel |
Micro |
Revenus fonciers = Loyers HC x 70 %
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BIC = Loyers CC x 50 % ou Loyers CC x 29 % pour les meublés de tourisme classés |
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Réel |
Revenus fonciers = Loyers – charges |
Revenus fonciers = Loyers – charges (y compris amortissement) |
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Imposition du bénéfice |
Le revenu ainsi calculé est additionné aux autres revenus du foyer fiscal puis soumis au barème de l’IR |
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Déduction du déficit (régime réel) |
Le déficit est imputable sur le revenu global du foyer dans la limite de 10 700 €. Le solde est reportable sur les revenus fonciers des 10 années ultérieures |
Non-professionnel : Le déficit est reportable sur les revenus de même nature des 10 années ultérieures.
Professionnel : Le déficit est imputable sur le revenu global du foyer fiscal sans limite. L’excédent éventuel est reportable du revenu global des 6 années ultérieures. |
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Détermination du régime social |
Les revenus fonciers supportent, outre l’impôt, les prélèvements sociaux au taux de 17,2 % |
Statut social non professionnel si deux conditions cumulatives : -Loyers annuels CC de la location meublée > 23 000 € -Loyers annuels CC loc. meublée > autres revenus prof. du foyer fiscal |
Statut social professionnel si une des deux conditions : -Loyers annuels CC de la location meublée > 23 000 € -Loyers annuels CC loc. meublée > autres revenus professionnels du foyer fiscal |
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Incidences sociales |
Statut social non professionnel : paiement des prélèvements sociaux de 17,2 % sur le bénéfice fiscal Statut social professionnel : paiement de cotisations sociales généralement plus élevées que les prélèvements sociaux, mais qui ouvrent des droits à leur titulaire (maladie, retraite, etc.) |
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Conclusion
Une fois examinés les enjeux personnels et économiques, le choix du type de location et du régime d’imposition dépendent notamment :
- Du taux d’imposition du contribuable : plus il est faible, moins le régime fiscal a d’importance dans la stratégie.
- Du taux de rendement du bien ;
- Du volume de recettes générées par la location : en cas d’option pour un régime réel, elles doivent être suffisantes pour couvrir les frais fixes engendrés par cette option.
Aucun type de location n’est fondamentalement meilleur qu’un autre. Le choix doit être réfléchi dans une stratégie long terme et dépend avant tout des besoins, des volontés et des contraintes de l’investisseur ainsi que de la demande pour chaque type de location sur le marché en question.
Vincent IZARD
Conseiller en gestion de patrimoine
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