De l’utilité d’établir un état des lieux avant de prendre possession d’un bien rural !

L’article L.411-4 du Code rural et de la pêche maritime indique « qu’un état des lieux est établi contradictoirement et à frais communs dans le mois qui précède l'entrée en jouissance ou dans le mois suivant celle-ci. Passé ce délai d'un mois, la partie la plus diligente établit un état des lieux qu'elle notifie à l'autre partie par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Cette dernière dispose, à compter de ce jour, de deux mois pour faire ses observations sur tout ou partie du projet ou pour l'accepter. Passé ce délai, son silence vaudra accord et l'état des lieux deviendra définitif et réputé établi contradictoirement ». 

Bien que prévue par la loi, l’établissement d’un état des lieux avant de prendre possession d’un bien rural n’est pas obligatoire et ne constitue pas une condition de validité du bail rural. Généralement, le bailleur et le preneur ne mesurent pas l’importance d’établir un état des lieux et se dispensent de cette formalité, s’exposant ainsi à des risques de contentieux en fin de bail. 

Pourtant, établir un état des lieux d’entrée permet de déterminer, le moment venu, les améliorations apportées par le preneur ou les dégradations subies par les constructions, le fonds et les cultures. 

L’état des lieux a pour utilité de déterminer, le moment venu, les améliorations apportées par le preneur au fonds rural ou les dégradations subies par les constructions, le fonds et les cultures. Il constate avec précision l'état des bâtiments et des terres ainsi que le degré d'entretien des terres et leurs rendements moyens au cours des cinq dernières années. 

En fin de bail, le Bailleur et le Preneur pourront s’appuyer sur l’état des lieux d’entrée pour constater les améliorations apportées par le preneur, et qui lui permettront de revendiquer le droit à percevoir une indemnité de la part du Bailleur ; ou à contrario pour constater les dégradations commises par le Preneur au fond loué et pour lesquelles le Bailleur sera en droit de réclamer de son côté au Preneur le paiement d’une indemnité. 

L’article L. 411-69 du Code rural et de la pêche maritime, protecteur des droits du Preneur prévoit en effet que « le preneur qui a, par son travail ou par ses investissements, apporté des améliorations au fonds loué a droit, à l'expiration du bail, à une indemnité due par le bailleur, quelle que soit la cause qui a mis fin au bail ». 

L’article L. 411-72 du Code rural et de la pêche maritime, préservant les droits du Bailleur, prévoit que « S'il apparaît une dégradation du bien loué, le bailleur a droit, à l'expiration du bail, à une indemnité égale au montant du préjudice subi ». 

L’état des lieux d’entrée permet ainsi de superposer un état des lieux de sortie qui permettra de déterminer l’existence d’améliorations réalisées par le Preneur ou de constater l’existence des dégradations causées par le Preneur au fonds loué. 

A défaut d’état des lieux, la preuve des améliorations ou des dégradations apportées au fonds loué sera donc difficile à rapporter. Une telle situation peut priver le preneur ou le bailleur d’une indemnité financière. 

L’établissement d’un état des lieux en début de bail rural est donc particulièrement recommandé.