Imposition du produit de la cession de l'usufruit temporaire d'un bien immobilier : c’est un revenu foncier à fiscaliser !

Les cessions d’usufruit temporaire sous surveillance

Les cessions d’usufruit temporaire, souvent utilisées entre sociétés, sont devenues plus rares depuis le changement de leur régime fiscal en 2012.

Mais elles n’ont pas totalement disparu. Faire porter la cession sur l’usufruit viager ou se déposséder simultanément de la nue-propriété ont pu être envisagées comme solution pour éviter le régime d’imposition de la cession d’usufruit temporaire.

Cas concret :

Dans une affaire récente (CAA Marseille, 18 févr. 2021), dans le même acte notarié lors de la vente d’un bien immobilier, un contribuable avait cédé à titre onéreux l'usufruit temporaire d'un bien immobilier à une société et la nue-propriété de ce bien à un couple d'associés de la société.

A la suite d'un contrôle des déclarations d’impôt sur le revenu de ce vendeur, il a reçu un redressement fiscal, dans la catégorie des revenus fonciers, du produit de la cession de l'usufruit temporaire. Ce vendeur a contesté ce redressement fiscal.

L’administration fiscale comme la Cour d’appel administrative de Marseille ont estimé que la cession de l’immeuble, alors même que le cédant avait cédé en même temps l’usufruit temporaire du bien à un cessionnaire et la nue-propriété à un autre cessionnaire, entrait bien dans la fiscalisation en revenu foncier pour la partie cession de l’usufruit (imposition qui est définie à l’article 13 du Code Général des Impôts).

Un intérêt fiscal décroissant

Fréquemment utilisées dans un objectif d’optimisation de l’immobilier professionnel, les opérations de cession d’usufruit temporaire sont devenues plus rares depuis 2012 et l’entrée en vigueur d’un nouveau régime d’imposition, particulièrement défavorable.

Lorsqu’elles restent pratiquées, le risque se porte sur la sous-valorisation de l’usufruit temporaire et la requalification en abus de droit.

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