Comprendre le déficit foncier : un levier fiscal à (re)découvrir

Le déficit foncier se produit quand les charges liées à un bien immobilier mis en location (non meublé) dépassent les revenus perçus (les loyers). Ces charges comprennent notamment les travaux, les frais d’assurance, la taxe foncière, les intérêts d’emprunt, etc.
Mais attention : pour en bénéficier, il faut que vous ayez opté, ou que vous soyez imposé, selon le régime réel.
Si vous êtes en micro-foncier (vos revenus fonciers sont inférieurs à 15 000 €/an), vous ne pouvez pas créer de déficit foncier : le régime micro applique un abattement forfaitaire de 30 % sur vos revenus, quelle que soit la réalité de vos charges.

Une partie du déficit foncier (hors intérêts d’emprunt) peut être imputée sur votre revenu global, c’est-à-dire tous vos revenus (salaires, pension, etc.). Cela signifie une baisse directe de votre base imposable.
Mais deux limites importantes :

• Le déficit déductible sur le revenu global est plafonné à 10 700 €/an en général. 

• Une fois ce plafond atteint, l'excédent (et les intérêts d’emprunt non utilisés) peut être reporté sur vos revenus fonciers pendant les 10 années suivantes.

Les types de charges que vous pouvez déduire sont variés :

• frais de gestion (syndic, agence, concierge…),

• taxe foncière non récupérable auprès du locataire,

• travaux d’entretien, de réparation ou d’amélioration (hors gros agrandissement),

• provisions de charges de copropriété,

• primes d’assurance,

• indemnités d’éviction ou de relogement d’un locataire,

• intérêts et frais liés à un emprunt.

Par contre, les travaux de construction, reconstruction ou agrandissement ne sont pas déductibles.

En savoir plus sur les travaux déductibles des revenus fonciers. 

• Le régime réel est irrévocable pendant trois ans: une fois choisi, vous devez le conserver. 

• Le déficit foncier ne fonctionne que pour la location nue non meublée, pas pour les logements meublés (qui relèvent des BIC). 

• Il faut bien documenter les dépenses : devis, factures, paiements, pour justifier les montants auprès de l’administration fiscale.

• Pour les gros montants de travaux, il peut être judicieux de faire des simulations avec votre expert-comptable pour vérifier que le dispositif reste rentable.