Construction sur sol d’autrui

« La propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous ». Article 552 du code civil

En pratique, le propriétaire du sol est propriétaire du dessous et du dessus.

Mais cette règle n’est pas d’ordre public, ce qui permet aux parties de pouvoir y déroger sous réserve de leur consentement commun.

En conclusion, sans contrat de bail, l’accession à la propriété est immédiate mais il est toujours possible d’y renoncer.;

Et s’il y a bail ?

Dans le bail, autre que rural, les parties peuvent convenir du moment de l’accession, différée ou immédiate.

A défaut de précision dans le bail commercial, la jurisprudence considère que le preneur reste propriétaire, pendant la durée de la location, des constructions qu’il a édifiées sur le terrain du bailleur (=accession différée).

Concernant les baux ruraux, le statut du fermage est d’ordre public. Le moment de l’appropriation par le bailleur des améliorations effectuées par le preneur se situe à la fin du bail, sauf convention contraire.

Les indemnités ?

Dans le cadre d’un bail rural ou d’une mise à disposition, une indemnité est du entre le bailleur et le preneur qui peuvent fixer conventionnellement le montant de l’indemnité hors référence aux textes en vigueur (articles L.411-69 à L.411-78 du Code rural)

Attention toutefois à fixer un montant cohérent et raisonnable, et à ne pas tomber dans l’acte anormal de gestion.

Conséquences fiscales à la fin du bail au niveau du preneur 

La fin de la relation contractuelle a pour conséquence « le retour » de la construction/amélioration dans le patrimoine du propriétaire du sol et donc une sortie de cet actif du bilan. L’indemnité pourra être soumise à taxation des plus-values professionnelles avec exonération possible si les conditions sont remplies.

Conséquences fiscales à la fin du bail au niveau du bailleur 

• Taxation du supplément de loyer dans la catégorie des revenus foncier pour une attribution gratuite des aménagements
• Exonération de l’indemnité si attribution au moyen d’une indemnité
• Potentiel revenu exceptionnel
• Régularisation de TVA

La construction sur sol d’autrui n’est pas un acte anodin et doit être étudié en amont afin d’anticiper et de cadrer l’accession à la propriété.

Vous pouvez prendre conseil auprès de nos conseillers Juridique et spécialistes en gestion de patrimoine pour vous accompagner dans vos projets ou répondre à vos interrogations.

Lauralee FRONTON

Conseillère en gestion du patrimoine