Bail commercial : de nouveaux droits pour les locataires dès 2026

Jusqu'ici, le loyer commercial était le plus souvent payable par trimestre à l'avance, une pratique qui peut peser lourdement sur la trésorerie des petites et moyennes entreprises.

La loi permet désormais au locataire de demander le paiement mensuel du loyer, dès lors que le local est destiné à l'exercice : 

• d'une activité de commerce de détail ou de gros ;
• de prestations de services à caractère commercial ou artisanal.

Cette disposition s'applique aussi bien aux baux en cours d'exécution au 26 mai 2026 qu'aux baux nouvellement conclus ou renouvelés.

C'est une protection nouvelle et significative pour les preneurs à bail. Le dépôt de garantie d'un bail commercial est désormais plafonné à un trimestre de loyer. Ce plafond s'étend également à la valeur de l'ensemble des biens, titres, engagements et garanties de toute nature demandés pour assurer la bonne exécution du contrat de bail.

Cette mesure s'applique aux baux nouvellement conclus ou renouvelés.

En cas de vente du local : la loi clarifie aussi ce qui se passe en cas de mutation (vente, donation, succession). L'obligation de restituer le dépôt de garantie au preneur est désormais transmise au nouveau bailleur, et non plus laissée à la charge du bailleur ayant initialement reçu les sommes. Par ailleurs, la mutation rend caduques les autres garanties telles que le nantissement ou le cautionnement, et oblige le cédant, dans un délai de 6 mois, à restituer au preneur les documents concernés et à procéder aux mainlevées nécessaires.

Ces dispositions s'appliquent aux mutations intervenant à compter du 26 août 2026.

Un délai de restitution enfin fixé : la loi instaure un délai de restitution du dépôt de garantie fixé à 3 mois à compter de la remise des clés, en mains propres ou par lettre recommandée avec avis de réception, au bailleur ou à son mandataire. Le délai de restitution des autres garanties (caution bancaire, hypothèque…) est quant à lui fixé à 6 mois.

Les baux commerciaux comportent fréquemment une clause d'indexation du loyer sur l'indice des loyers commerciaux (ILC). Dans un contexte d'inflation, certaines clauses pouvaient entraîner des hausses brutales.

La loi autorise désormais l'intégration d'une clause dite « d'indexation tunnel », dont l'objet ou l'effet est d'encadrer dans les mêmes proportions, à la hausse comme à la baisse, la variation annuelle de l'indice des loyers commerciaux prise en compte pour la révision du loyer. 

En clair : bailleurs et locataires peuvent convenir d'un couloir de variation (par exemple ± 3 % par an), ce qui protège le locataire contre les flambées de loyer tout en sécurisant le bailleur contre des baisses trop importantes.

Cette mesure s'applique aux baux conclus ou renouvelés à compter du 28 mai 2026.