Cerfrance Gascogne Occitane
SCI : une solution flexible pour gérer et transmettre un patrimoine immobilier
Publié le 26.11.2025
Une SCI est une personne morale : elle est distincte juridiquement des associés.
Elle doit être constituée au minimum de deux associés. Ces apports peuvent être en argent, en biens immobiliers ou en nature.
Chaque associé reçoit des parts sociales proportionnelles à son apport. Ces parts donnent des droits — notamment de vote — dans les décisions de la société.
La SCI est dirigée par un ou plusieurs gérants, qui assurent la gestion courante des biens (location, entretien, contrats, etc.).
Les règles de fonctionnement (prises de décision, cessions de parts, durée) sont précisées dans les statuts de la SCI.
Contrairement à l’indivision (souvent issue d’une succession), la SCI permet de structurer clairement les droits de chacun. Chaque associé possède des parts sociales, non directement une quote-part d’un bien. Cela évite les blocages fréquents de l’indivision (décisions à l’unanimité, conflit entre héritiers, etc.).
Rédaction des statuts, où sont définis : le capital, la répartition des parts, les pouvoirs du gérant, les modalités de vote, la durée de société (souvent 99 ans).
Fonds apportés : argent ou biens immobiliers. Pas de capital minimum légal requis.
Nomination d’un ou plusieurs gérants.
Chaque année, les associés doivent tenir une Assemblée Générale ordinaire pour approuver les comptes.
Pour des décisions importantes (modification des statuts, changement de gérant, entrée ou sortie d’associé…), une Assemblée Générale extraordinaire est requise.
La gestion des biens (location, entretien, travaux, assurances…) est assurée par le gérant, ce qui simplifie la gestion quotidienne.
La SCI ne doit pas exercer d’activité commerciale à titre principal. Son objet doit rester civil (location nue, gestion, détention de biens).
En cas d’option pour l’IS, la comptabilité devient obligatoire, plus complexe et plus coûteuse.
En cas de cession de parts ou de modification des statuts, il faut suivre des formalités (publication, mise à jour des registres, impôts éventuellement).
La responsabilité des associés reste illimitée : en cas de dettes sociales, les créanciers peuvent se retourner contre les associés sur leurs biens personnels.
Pour des couples souhaitant acquérir un bien à deux, sans se retrouver en indivision, et en facilitant la transmission.
Pour des familles souhaitant regrouper plusieurs biens, louer ensemble, ou transmettre progressivement à la génération suivante.
Pour des entrepreneurs ou chefs d’entreprise qui veulent dissocier leur patrimoine immobilier de leur activité professionnelle (protéger les biens immobiliers, séparer les risques).
Pour des investisseurs souhaitant acheter à plusieurs et mutualiser les apports, ou accéder plus facilement au financement.
La SCI est un outil juridique puissant pour structurer l’investissement immobilier, alléger la gestion, prévoir la transmission et optimiser la fiscalité. Elle offre une grande flexibilité : plusieurs associés, choix du régime fiscal, libre rédaction des statuts, séparation des biens, etc. Mais elle nécessite une bonne préparation : rédaction des statuts, choix du régime fiscal, respect des formalités, et conscience des responsabilités.
Pour un chef d’entreprise, un artisan, un investisseur ou une famille, la SCI peut représenter un levier clé pour bâtir et transmettre un patrimoine immobilier sereinement.
