Crédit immobilier : comment ça marche ?

Qu’est-ce qu’un crédit immobilier ?

Le crédit immobilier peut servir à financer :

l’acquisition d’un bien (appartement, maison, terrain) à usage d’habitation, voire à usage mixte (habitation et professionnel),
les travaux de réparation, d’amélioration et d’entretien du bien acquis,
les travaux de construction d’une habitation (notamment lors de l’achat d’un terrain).

Lorsqu’un établissement bancaire vous accorde un crédit immobilier, celui-ci peut exiger une garantie, pouvant prendre la forme :

d’une hypothèque portant sur le bien acquis par le biais du crédit ou un autre bien en votre possession, que la banque pourra saisir en cas de défaut de remboursement,
d’une caution souscrite auprès d’un organisme financier qui s’engage à rembourser le crédit à votre place en cas de défaillance,
du privilège de prêteur de deniers qui permet à la banque d’être indemnisée en priorité si le prêt immobilier n’est plus remboursé.

Comment déterminer votre capacité d’emprunt ?

Votre capacité d’emprunt est déterminée par l’établissement bancaire à partir des éléments suivants :

l'ensemble de vos ressources (salaire, pension de retraite, bénéfices industriels et commerciaux (BIC), revenus locatifs, etc.),
l'ensemble de vos charges (mensualité de remboursement de crédit en cours, loyer si vous êtes locataire et le demeurez une fois le bien acquis, éventuelle pension alimentaire, etc.).

Pour calculer votre capacité d’emprunt, l’établissement bancaire détermine votre revenu disponible en soustrayant vos charges de vos ressources.

Elle applique ensuite à votre revenu disponible un taux d’effort, généralement compris entre 30 % et 35 % de votre revenu disponible.

Cette opération permet à la banque de distinguer :

le montant que vous pouvez allouer chaque mois au remboursement de votre crédit
votre reste à vivre, qui vous est nécessaire pour vous acquitter du reste de vos charges.

Afin de vous aider à déterminer la faisabilité de votre projet immobilier, l’agence nationale pour l’information sur le logement (ANIL) a mis au point un simulateur de diagnostic de financement pour vos projets d’accession à la propriété accessible ici.

De plus, afin de renforcer votre plan de financement, renseignez-vous sur les aides dont vous pouvez peut-être bénéficier pour compléter votre emprunt bancaire: prêt d'accession sociale (PAS), prêt à taux zéro (PTZ) ou une aide de votre collectivité par exemple.

Vous pouvez consulter l'outil proposé par l'ANIL afin de disposer d'un panorama de l'ensemble des aides proposées par les collectivités locales en faveur de l'accession à la propriété.

Les recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF)

Le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) émet périodiquement des recommandations à l’attention des établissements bancaires concernant les conditions d’octroi de crédit afin de prévenir les risques de surendettement des ménages.

Depuis janvier 2021, le HSCF recommande aux banques :

de ne pas dépasser un taux d’effort de 35 % des ressources de l’emprunteur
de limiter la durée de l’emprunt à 25 ans, pouvant s’accompagner d’une période de différé de 2 ans, notamment dans le cas d’une vente en l’état de futur achèvement (achat sur plan).

À compter du 1er janvier 2022, ces recommandations deviennent juridiquement contraignantes, bien que les établissements bancaires conservent une marge de flexibilité, dans la limite de 20 % des offres de crédit émises par trimestre.

Enfin, ces recommandations ne signifient pas pour autant qu’un établissement bancaire se doit de vous accorder un crédit avec un taux d’effort de 35 % sur une durée de 25 ans. Comme le rappelle la CNIL : « il n’existe pas de “ droit au crédit ”. L’établissement financier est libre de signer ou non un contrat de prêt ».

Combien ça coute un crédit immobilier ?

Le coût du crédit immobilier dépend du montant de la somme empruntée et de la durée du prêt.

Ces 2 éléments influent sur le montant des intérêts dont vous allez vous acquitter mensuellement en contrepartie du prêt consenti par votre banque.

En effet, plus le prêt s’étale dans le temps, plus il est coûteux, puisque les intérêts sont dus sur chaque mensualité. De la même manière, plus la somme empruntée est importante plus les intérêts dus seront élevés.

Taux fixe et taux variable : quelles incidences sur le coût de votre crédit ?

Si dans le cadre d’un emprunt à taux fixe, le taux d’intérêt est fixe durant la totalité de votre prêt, dans le cadre d’un emprunt à taux variable le contrat prévoit que le taux d’intérêt varie en fonction de l’évolution d’une donnée prise comme référence (évolution des prix par exemple).

Ainsi avec un emprunt à taux fixe vous connaissez le coût global de votre emprunt dès le départ. En revanche, le coût global fluctue avec un emprunt à taux variable et ne peut donc pas être anticipé.

Comment comparer les offres de crédit ?

Afin de comparer plusieurs offres de crédits immobiliers, vous devez être attentif aux éléments suivants :

Le taux effectif global (TAEG) qui représente le coût total du crédit en incluant, en plus de la somme empruntée, les intérêts du prêt, le coût de l’assurance, les frais de dossier, etc. Il est obligatoirement indiqué sur votre offre préalable de crédit, ainsi que sur le contrat que vous devrez signer.
L’existence ou non d’indemnités de remboursement anticipées dont vous pourriez être redevable en cas de remboursement de votre prêt avant son terme.
Le caractère modulable de l’offre qui vous est faite : pourrez-vous augmenter ou baisser vos mensualités ? Différer vos remboursements ? Et surtout, combien vous coûteront ces modulations ?

Dans tous les cas, sachez qu’avant de vous engager, une fois l’offre de prêt reçue, vous disposez d’un délai minimal de réflexion incompressible de 10 jours. Vous devez donc attendre la fin de ce délai pour renvoyer l’offre de prêt signée et alors vous engager.

Une fois le contrat signé, vous ne disposerez pas de délai de rétractation.

Utilisez le délai de réflexion pour prendre connaissance avec la plus grande attention de l’offre de prêt qui vous est faite et la comparer avec celle que pourrait vous proposer un autre établissement bancaire.