Location de meublé – location nue : faire le bon choix

Vous disposez ou vous souhaitez acquérir un logement en vue d’en tirer un revenu : soit vous le louez nu (non meublé) ; soit vous le louez meublé, c’est-à-dire garni de l’ensemble du mobilier indispensable pour une occupation normale par le locataire, pour résidence principale ou de tourisme.

La location meublée, à titre habituel ou non, constitue une activité commerciale contrairement à la location nue.

Au-delà des différences juridiques, commerciales, …, le régime fiscal diffère. Cette activité dite LMP ou LMNP (loueur de meublé professionnel ou non professionnel), relève, au regard de l’IR (Impôt sur le Revenu) de la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), alors que la location nue relève des RF (Revenus Fonciers).

Quelles sont les charges déductibles fiscalement

Seules les dépenses d’entretien, réparation et d’amélioration sont déductibles des revenus fonciers, à défaut de l’application d’un abattement forfaitaire de 30% dans le cas du régime micro foncier.

Dans le cas de locations meublées, toutes les dépenses sont déductibles : entretien, réparation, amélioration mais aussi acquisition, démolition, construction, agrandissement, ces dernières étant déductibles sous forme d’un amortissement, et ce à défaut de l’application d’un abattement forfaitaire de 50 % (ou 71%) dans le régime micro BIC.

Comme vous l’aurez compris, la location en meublé permet de déduire fiscalement davantage de charges pour le calcul de votre IR et pour les Prélèvements Sociaux (PS : CSG, CRDS, …).

Prenons un exemple chiffré pour comparer fiscalité et trésorerie, entre location meublée et location nue et régime micro et régime réel, pour un logement d’une valeur de 160 000 € financé par emprunt à hauteur de 140 000 €.

Dans cet exemple, on peut constater une fiscalité moindre dans le cas d’une location meublée sous un régime de réel ainsi que l’effort d’épargne.

En résumé, location meublée ou nue, régime du réel ou du micro : faites votre choix.