Loyer déplafonné : la question du point de départ des intérêts de retard

Loyer déplafonné lors du renouvellement d'un bail

Après avoir proposé au locataire le renouvellement de son bail à compter du 1er juillet 2011, le bailleur saisit le juge des loyers commerciaux le 31 juillet 2013, soit plus de 2 ans après, pour que soit fixé le loyer du bail renouvelé.

Le bailleur fait valoir que le locataire a effectué des travaux modifiants, de façon notable, le local. Il demande en conséquence le déplafonnement du loyer (c. com. art. L. 145-33 et L. 145-34).

Le bailleur obtient gain de cause et un nouveau loyer, plus élevé que le précédent, est fixé par le juge rétroactivement à compter du 1er juillet 2011, date du renouvellement du bail.

Le juge précise que le locataire devra régulariser sa situation en réglant :

• les arriérés de loyers (c’est-à-dire la différence entre le nouveau loyer dû depuis le 1er juillet 2011 et le loyer effectivement payé depuis cette date) ;
• les intérêts au taux légal sur ces arriérés de loyers à compter du 1er juillet 2011.

Intérêts dus sur la différence entre le nouveau loyer et le loyer payé

Saisie de cette affaire, la Cour de cassation valide le déplafonnement. En revanche, elle censure la décision en ce qu'elle a fixé au 1er juillet 2011 le point de départ des intérêts.

Comme le rappelle la Cour de cassation, l’article 1155 du code civil prévoyait, avant le 1er octobre 2016, que les loyers produisaient intérêts du jour de la demande ou de la convention.

La Cour conclut : « les intérêts dus sur la différence entre le loyer du bail renouvelé et le loyer payé depuis le renouvellement courent, en l’absence de convention contraire, à compter de la délivrance de l’assignation en fixation du prix lorsque celle-ci émane du bailleur ».

L’ancien article 1155 a disparu du code civil avec la réforme opérée par l’ordonnance 2016-131 du 10 février 2016 ; en pratique, il ne peut être invoqué que pour les renouvellements antérieurs au 1er octobre 2016.

Le code civil réformé ne contient plus de disposition spécifique aux intérêts dus sur les loyers. Il sera donc très intéressant de connaître la position de la Cour de cassation sur les renouvellements postérieurs au 1er octobre 2016.

Cass. civ., 3e ch., 9 septembre 2021, n° 19-19285