SCI : Faut-il opter pour l'impôt sur les sociétés ?

De manière classique, la SCI est qualifiée de semi transparente. Les revenus locatifs sont imposés dans les mains des associés dans la catégorie des revenus fonciers. Les modalités de calculs sont similaires à une détention en direct. Il en va de même pour le calcul des plus-values immobilières. Mais ses associés ont la possibilité de renoncer à ce régime et d’exercer une option irrévocable pour l’impôt sur les sociétés (IS).

Cette option n’est pas neutre et aura différentes conséquences dont il faudra tenir compte.

Deux éléments peuvent permettre de réduire fortement la fiscalité sur les revenus locatifs.

• Un taux d’imposition souvent plus faible.

Si la SCI est semi transparente, le revenu foncier net (revenus moins charges) sera imposé dans les mains des associés à l’impôt sur le revenu (IR). Le montant sera additionné aux autres revenus imposables du foyer et imposé au taux marginal d’imposition (voir ci-dessous). A cela s’ajoute 17.2% de prélèvements sociaux. L’imposition arrive alors très rapidement à 47.2% voire 58.2%. A l’IS, le résultat va directement être imposé au niveau de la SCI, au taux de 15% ou 28%. De plus il n’y a pas de prélèvements sociaux.

• Un résultat imposable plus faible avec le mécanisme d’amortissement

La principale différence apparaît dans le calcul du revenu imposable. A l’IR, sont des déductibles des revenus les frais et charges engagés pour le bien mis en location, poste par poste, pour leur montant réel. Viennent ainsi en déduction des loyers perçus, les travaux, les charges de copropriété, les primes d'assurance, les intérêts d'emprunt, etc.

A l’IS certaines charges, telles que les frais d’agence immobilière payés lors de l’acquisition, les frais de notaire, ou encore l’amortissement comptable de l’immeuble sont déductibles et permettent de réduire le bénéfice imposable de la SCI, alors que ces mêmes charges ne sont pas déductibles dans le cas d’une société civile imposée à l’IR.

Mais attention, l’associé qui voudrait percevoir un revenu de sa SCI à l’IS devra se verser un dividende, dividende qui sera imposé dans la catégorie des revenus de capitaux mobilier et pourra bénéficier de la Flat Tax à 30%. Il y a donc une double imposition, à la fois sur le résultat à l’IS puis sur les distributions dans les mains des associés.

Enfin l’option à l’IS s’avère bien moins intéressante quand il s’agit de vendre. Le régime des plus-values des particuliers (exonération totale après 30 ans de détention) ne s’applique plus. La vente de l’immeuble par la société civile à l’IS entraîne l’imposition d’une plus-value immobilière dont le montant est lié à la revalorisation de la valeur de l’immeuble dans le temps, mais également au montant des amortissements réalisés depuis l’acquisition de l’immeuble : l’avantage manifeste qu’a représenté l’amortissement de l’immeuble pendant toute la durée de l’exploitation se retrouve imposable en une seule fois lors de la vente de ce dernier.

Le choix de l’impôt sur les sociétés est idéal en période de capitalisation mais trouve ses limites au moment de la distribution de revenus ou de la vente. Il est alors important de chiffrer et simuler le passage à l’IS afin de s’assurer de l’adéquation de l’option à sa situation fiscale et patrimoniale.