TRANSFORMER L’IMPÔT EN PATRIMOINE

Quelles conditions ?

Depuis le 1er janvier 2021, le dispositif Pinel est réservé aux investissements réalisés dans des logements neufs ou réhabilités pour atteindre les performances techniques du neuf.

Les dispositifs d'incitation fiscale à l'investissement immobilier locatif sont subordonnés à la mise en location des logements selon des loyers et selon les ressources des locataires, qui ne doivent pas excéder des plafonds. Le bulletin officiel des finances publiques - impôts du 8 avril 2021 actualise ces plafonds de loyer et de ressources pour l'année 2021.

Le logement peut être loué à un ascendant ou un descendant du propriétaire, à condition qu'il ne fasse pas partie de son foyer fiscal et que les plafonds de loyer et de ressources du locataire soient respectés.

Le dispositif est prolongé jusqu'au 31 décembre 2022 dans sa forme actuelle. Puis les taux de défiscalisation seront progressivement réduits en 2023 et 2024.

• Jusqu'au 31 décembre 2022, le taux est de 12% sur six ans, 18% sur neuf ans et 21% sur douze ans.
• En 2023, le taux passe à 10,5% sur six ans, 15% sur neuf ans et 17,5% sur douze ans.
• En 2024, la défiscalisation passe à 9% sur six ans, 12% sur neuf ans et 14% sur douze ans.
• Les logements neufs les plus vertueux sur le plan environnemental (les conditions seront précisées ultérieurement) et ceux situés dans les Quartiers prioritaires de la politique de la Ville conservent les taux de 2021 jusqu'en 2024.

Vous louez six ans

Votre avantage fiscal s’élève à 12 % du prix du logement, dans la limite du double plafond de 5 500 €/m² et de 300 000 €.

Dans ce cas, le montant de la réduction d’impôts atteint au maximum 36 000 € (6 000 € par an pendant six ans).

Vous louez neuf ans

Vous déduisez 18 % du prix de vos impôts, soit un montant maximum de 6 000 € par an pendant neuf ans pour un total de 54 000 €.

Le plafond de calcul reste fixé à 300 000 € et à 5 500 €/m². Si vous avez choisi au départ de louer durant six ans, vous pouvez parfaitement passer à neuf ans si vous le souhaitez.

Attention : la démarche inverse n'est pas possible. Si, au départ, vous vous engagez sur neuf ans et que vous sortez du Pinel au bout de six ans, le fisc remettra l'avantage en cause (requalification).

Vous louez douze ans

L’avantage fiscal grimpe à 21 % du prix du logement. Pendant les neuf premières années, la déduction atteint 2 % par an, soit 6 000 €, pour un total de 54 000 €.

Les trois dernières années, le taux de la déduction est ramené à 1 % par an (3 000 € si l'on se base sur un montant d'investissement de 300 000 €). L’avantage fiscal s’élève au total à 63 000 €. Les bases de calcul sont inchangées. 

Vous pouvez prendre l'option Pinel pour six ans, puis prolonger l'opération trois ou six ans de plus, mais uniquement dans cet ordre.

Si vous optez pour un Pinel de douze ans, vous ne pourrez pas ramener l'opération à six ou neuf ans sans encourir un redressement fiscal.

Le dispositif Pinel est concerné par le plafonnement des niches fiscales à 10  000 € par an. Si vous achetez un logement de 200 000 €, vous déduirez chaque année pendant neuf ans la somme de 4.000 € par an. Il vous restera 6 000 € pour profiter d’autres déductions fiscales.